解除房屋买卖合同 约定的高额违约金要赔吗？

日常生活中，进行房屋买卖时，大多使用的是房屋中介机构提供的合同模板，为保障、督促买卖双方履约，该类合同往往约定了高额的违约金，通常为合同总价的20%，有时甚至达到合同总价的50%、100%。一旦出现意外情况，房屋买卖合同要解除，违约方是否真的需要支付如此高额的违约金呢？

7月20日，记者从芜湖经济技术开发区人民法院获悉，在一起房屋买卖合同纠纷案件中，房屋卖方张某起诉买方丁某，要求丁某按照房屋买卖合同总价的20%，即26万元向其支付违约金。法院审理查明：原告张某与被告丁某签订《房屋买卖合同》，约定以130万元的总价将案涉房屋出售给被告丁某，被告丁某若拒绝购买房屋，原告张某有权解除房屋买卖合同，被告丁某应当向原告张某支付数额为房屋总价款20%的违约金。合同签订后，被告丁某一直未向原告张某支付购房首付款，庭审过程中，丁某表示其一直没有凑齐首付款，因为没有稳定工作及收入，无法承担房屋商业贷款。

芜湖经开区法院审理后认为：原被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，真实、合法、有效，双方应当依约履行。该合同因被告不依约支付房款，已实际无法履行，被告应当向原告承担违约责任。但是26万元的违约金是否过高？法官表示，根据民法典第五百八十五条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

最终，法庭认为约定违约金明显过高，应予调整，违约金的调整应以实际损失为基础，同时兼顾合同履行情况、当事人过错及守约方预期利益等综合因素，结合以上因素酌定被告丁某需向原告张某支付违约金6万元，超过部分不予支持。

芜湖经开区法院法官表示，违约金标准的约定虽然是合同当事人意思自治的体现，但在一定情形下人民法院或仲裁机构依法可以对过高或过低的违约金进行调整，有利于实现当事人利益的平衡，体现公平正义的法律精神。

大江晚报记者 顾娅